房屋限购中房屋买卖合同纠纷处理方法

 房子是用来住的不是用来炒的。限购政策的颁布本身就是为了限制炒房，即在保障基本住房需求的基础上，限制新建房和存量房的投机性买卖。但无论是刚需购房还是投资购房，房产买卖均不可避免的会受到限购政策的影响。

在限购政策施行后，买卖双方在签订存量房买卖合同前，应当知晓当地政府的有关限购规定，但双方仍然签订合同并进行购房资金往来，因此双方均存在相当的过错，合同因无法实现目的而应当解除，双方由此造成的损失应各自承担，定金应当退还。

如果买方明知不符合资格而假说有购房资格，卖方也就买方购房资格也做了合理的了解，因此造成合同履行不能的，买方存在过错卖方无过错，合同因不能履行应当解除，但定金不予退还。

一、买卖双方明知买方不符合购房资格，但签订了合同并支付房款，并约定符合限购政策后再过户，合同是否有效？

约定属于双方意思自治，不违反相关强制性法律、行政法规，也不损害社会公共利益，应为有效。如一方不履行合同，则构成违约，应承担违约责任，守约方要求继续履行的，合同应当继续履行。

如第三人系合法占有或者已经经过有效过户登记，则虽然买房人签订了合同并支付了房款，但依然无法以其享有的债权对抗所有权或占有权之物权。在此情况下，买方买房目的无法实现，并要承担已支付房款难以要回或执行的风险。

 二、双方签订合同后，已履行完毕付款、房产交付，但尚未完成过户登记，能否继续履行

买方支付完毕房款，也实际占有房产，但尚未完成过户登记，此时卖方因房价上涨等各种原因不愿意卖了，于是以买方不符合限购资格为由要求解除合同。如果双方已办理网签开始了过户程序，按照各地限购政策规定，是可以继续办理过户手续的，不存在不符合限购资格而不能履行的说法。

如果双方尚未开始过户程序未办理网签，虽然不符合政策规定，但也应继续履行合同。原因在于，第一，双方是限购政策实施前签订的合同，并无违反国家政策规定的故意；第二，买方已履行完毕付款义务，并实际占有房产，此时如果解除合同，会造成双方利益明显失衡，给买方带来重大利益损失。

三、双方签订合同后，未支付房款、未完成房产交付、未进行网签，因限购而无法履行，合同能否解除？

未进行网签的合同因不符合限购条件而无法履行，合同因履行不能不能实现订约目的，双方均享有法定解约权，双方在履行通知义务后，可以解除合同。如另一方对合同解除有异议应当向法院或者仲裁机关提出异议之诉，如未提起异议之诉，则合同自通知到达之日起解除。如另一方直接向法院提起诉讼，要求继续履行合同，同样因限购不能履行而不应得到支持。

既未进行网签，又仅仅是支付了定金，并未支付全部或大部分房款或办理贷款手续，房产也并未实际交付，解除合同对于双方来讲没有明显的利益失衡。虽然合同是在限购政策施行前签订的，但因限购政策的存在，而构成了合同履行不能，依法应当解除。

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