广州房价，进入十年循环周期？ fdc123.net　　　2008/06/25　　　作者：佚名　　　来源： 　　　人气：23 页面功能： 【字体：大 中 小】 【打印】 【关闭】

从1998到2008年的十年间，广州房价历经了六年的低迷期，四年的上升期，再到目前的前景不明，是重新进入到十年一劫的下滑通道？还是短暂停顿后的持续繁荣？市场各方意见纷纭。 　　我们期望从十年前后大的经济环境、供求关系、购买实力强弱等方面分析比较，梳理出十年前后的异同，为未来广州的房价走势给大家提供一点参考。 　　经济环境：通缩对通胀 　　1998年3月21日，存款准备金率从13%下调到8%，一次下调5%，这是中国20多次调整存款准备金率中幅度最大的一次，从中可以感受到当时通缩的强度。本来，实行扩张的财政政策，对房地产及金融业是极大的利好，但当时扩张的财政政策受到财力的制约，投资扩张的空间明显缩小，1998年的房地产市场并没有得到宏观经济环境和经济政策的有力支持。 　　而在2008年6月7日，央行宣布在15日及26日，存款准备金率连续两次上调，这也是今年以来央行第五次宣布上调准备金率。主要原因，在于防止出现类似越南经济动荡、5月份又连续第五个月创3年新高的CPI增幅、国际大宗商品价格将长期保持高位等因素的影响，实行从紧货币政策，有效地抑制通货膨胀是目前政府的最主要任务。从紧货币政策，本对房地产业很不利，特别是在2007年底销售开始陷入低迷的情况下，使房地产企业的资金链条更加紧张。但和10年前不同的是，目前的房地产企业融资渠道大为拓宽，上市、发债等可以缓解房地产企业的部分压力；目前的房价依然高企，即使销售面积减少，但总的销售金额并没有同步大幅降低，从紧货币政策带来的资金压力也得到减轻。 　　所以，我们可以看到，十年前房地产企业因要回笼资金而采取不断降价措施。2008年1－4月份，虽然销售面积比去年同期大幅减少，但房价却有所增长。在通货膨胀的情况下，开发成本的上涨减弱了房地产企业降价的冲动，加上三四月份销售逐步上升，市场大幅降价的可能性在减小。 　　供求关系：供大于求对供求平衡 　　决定价格走势的其中一个重要因素就是供求关系。到1998年底，全市商品房空置面积达到267万平方米，比1997年底新增空置面积76万平方米，其中住宅空置143万平方米，增加了27万平方米。1998年全市竣工住宅面积600万平方米，但根据住宅调查资料，市区城市居民住宅年需求量只有约500万平方米，住宅依然供大于求。 　　从2003年开始，广州一手住宅就开始出现供不应求的状况，连续5年一手住宅的吸纳率都超过了1，其中2005年、2006年都超过了1.3。进入2008年，原先一些代理行预计会在8万套、约800万平方米左右，这是近6年来广州住宅新增供应最大的一年。但从实际情况来看，因受市场销售不振等因素影响，开发商的开发速度开始减缓，包括不少大开发商原先预计在今年可以推出的楼盘，也极有可能会延后，据估计，今年住宅的新增供应量可能在650－700万平方米之间，而今年下半年的销售有望恢复到六七十万平方米左右，全年的销售面积可能比去年下滑一两百万平方米，达到600－700万平方米。在5年的求大于供后，供求开始出现动态平衡，或者略略出现供大于求的状况。 　　供求较为平衡的状况，价格多数会维持稳定状态，大起大落的状况不大可能出现。 　　购买实力：弱对强 　　1998年的广州房地产市场，一手住宅的成交，有大量香港买家在支撑。类似于当时的锦城花园、翠湖山庄等楼盘，香港买家占了很大比例。而1997年的金融风暴，使香港买家纷纷撤离广州一手住宅市场，广州市场的高端购买力顿时减弱，使得房价不得不降，以符合广州多数买家的实际购买力，推动成交面积的增长。 　　广州目前的一手住宅市场，主力是本地的二次或以上置业者。据代理公司的统计，在广州目前一手住宅的成交里，六成以上为二次或以上置业者，改善居住是目前购买的主要因素。该部分置业者，或同时持有多套物业，或通过出售旧房买新房，他们都有很强的购买实力，只要产品合适，能够承受比较高的价格。该部分买家多数的购买带有投资倾向，所以习惯于购买市中心地段好、价格相对较高的楼盘，4月份广州一手住宅的成交中，中心城区的成交比例大幅上升就是证明。而中心城区一手住宅成交的增加，则对维持一手住宅整体价格的稳定和结束买家的观望心态有所帮助。