被拆除房屋的市场评估价格如何计算？

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被拆除房屋的市场评估价格如何计算？             【案情】 原告：王某 被告：某房地产管理局 第三人：某房地产开发公司 2002年 3月，经被告批准，某房地产开发公司在某大街一带进行危旧房建设改造拆迁。原告所有的某大街房屋位于某房地广开发公司的拆迁范围内，经原告与某房地产开发公司协商，双方就产权调换事宜达成一致意见，但对产权调换后的房屋的差价款问题发生争议，因此在规定的拆迁期限内，双方未能达成拆迁决议，某房地产开发公司申请被告裁决。被告经调解无效后裁决：（一）某房地产开发公司与原告实行产权调换；（二）某房地产开发公司为原告提供三居室、一居室各一套作为偿还原告的被拆除房屋的产权调换用房；（三）原告向某房地产开发公司支付房屋差价款（原告按照偿还房屋的市场评估价格和被拆除房屋的市场评估价格之差支付给某房地产开发公司人民币 2万元；偿还第三人房屋的面积超出原面积的部分，由原告按照综合造价向第三人支付人民币 3万元，第三人向原告支付拆迁补助费）。原告对裁决不服，认为被告认定的房屋的价格不符合有关规定，原告因不服被告作出的拆迁裁决，向人民法院提起诉讼。 原告诉称：被告作出的拆迁裁决适用法律法规错误，请求人民法院判决撤销被告作出的拆迁裁决。 被告辩称：其作出的拆迁裁决认定事实清楚，证据确定充分，适用法律法规正确，因此请求人民法院判决维持裁决。第三人同意被告的裁决。 人民法院认为：依据新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对住宅房屋在拆迁中进行产权调换时，偿还房屋的建筑面积与原被拆除房屋的建筑面积相等的部分，应当按照市场评估价格结算结构差价，偿还房屋建筑面积超过原房屋的建筑面积的部分，按照房屋的综合造价支付差价款。人民法院还查明，经某市人民政府批准的2002年的楼房的市场评估价格为每平方米 780元，平房的市场评估价格为每平方米320—570元不等，原告所有的房屋经委托有关部门鉴定，市场评估价格平均为 550元，市场评估价格结合成新为 230元。 被告在裁决中，认定事实基本清楚，但是将进行产权调换的房屋的差价确定错误，即将原告所有的房屋的市场评估价格结合成新计算的价格作为市场评估价格，这是不对的，人民法院应当应予纠正。据此，依据《行政诉讼法》第 54条第二项的规定，判决撤销被告作出的拆迁裁决，并判决被告重新作出拆迁裁决。一审判决后，被告不服，提起上诉，在二审审理中，被告申请撤诉，二审人民法院裁定准许被告撤诉。原判决发生法律效力。 【评析】 本案是被拆迁人对在进行产权调换房屋差价有异议而引起的诉讼纠纷。依据新《城市房屋拆迁管理条例》第 25条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第 24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。所谓产权调换是指拆迁人用异地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。在实践中，产权调换大量存在，而建设单位一般乐于采用货币补偿的方式，而不愿意实行产权调换。尤其是对于拥有产权较多的单位和个人，实行产权调换将影响建设单位的余房率，对房屋开发的经营会产生一定影响。 根据规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照新《城市房屋拆迁管理条例》第 24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。因此在拆迁实践中，确定被拆除房屋及其附属物的市场评估价格是进行拆迁补偿的关键因素，也是进行拆迁补偿的一步。 拆迁人与被拆迁人就住宅房屋的产权调换达成拆迁协议后，应当按照当地拆迁法律规范的规定确定产权调换的差价款。在拆迁实践中，拆迁人和被拆迁人常常因被拆除房屋的市场评估价格的确定发生争议，将市场评估价格结合成新的价格作为被拆除房屋的市场评估价格，房屋拆迁主管部门有时也会犯类似的错误。本案中，被告在作出拆迁裁决时，就是以市场评估价格结合成新的价格作为房屋的市场评估价格裁决被拆迁人支付产权调换差价款的，因此是错误的，人民法院经审理查明后以该裁决认定事实的证据不足为由撤销该裁决是符合有关规定的。