北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2005）朝民初字第30376号
原告北京建国物业管理有限公司，住所北京市朝阳区建国门外大街5号。
法定代表人付天祝，董事长。
委托代理人张猛，男，1975年9月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住北京市海淀区太平路27号。
委托代理人王贵明，北京市正大律师事务所律师。
被告朱明瑛，女，1949年11月20日出生，汉族，北京明瑛发展有限公司总裁，住北京市朝阳区朝阳公园西路5号清境明湖花园小区C6室。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人舒可心，男，1959年9月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区三里屯南28号楼3单元9号。
原告北京建国物业管理有限公司（以下称原告）与被告朱明瑛（以下称被告）物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人及被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系位于北京市朝阳区朝阳公园西路5号清境明湖花园小区C6号的业主和使用人。2004年5月21日，我公司与北京市朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会（以下称物业管理委员会）签订《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》。双方约定：物业管理委员会委托我公司对该小区进行临时性的物业管理服务；物业管理费收取标准为每建筑平方米每月8元。托管协议签订后，我公司于当日即进驻该小区并进行工作。其后在物业管理委员会和广大业主的支持、配合下，我公司履行了协议约定的各项义务，提供了卓有成效的物业管理和服务。其间，被告作为业主之一接受了上述服务并从中受益。在享受权利、取得利益的同时，被告理应履行按时缴纳物业费的义务。但是，自2004年6月至2005年10月，被告一直没有缴纳物业费及其他相关费用。为维护我公司的合法权益，现诉至法院要求被告支付拖欠的2004年6月至2005年10月期间的物业管理费22774.56元及滞纳金1204.65元。
被告辩称：根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，并应当在业主管理大会决议选聘新的物业管理企业时，通过招投标方式进行。原告进驻清境明湖花园小区，没有经法定的业主大会讨论及经三分之二以上有投票权的业主同意，没有进行物业管理企业的招投标。在广大业主不知情的情况下接管了清境明湖花园小区，其与非法成立的物业管理委员会签订的协议是完全违法的。我不是无力负担物业管理费，我是要将物业管理费交给合法的物业管理公司。我已经将需要交纳的物业管理费交给了广大业主选定的、同为业主的北京朝园物业管理中心保管。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告系接受委托从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系北京市朝阳区朝阳公园西路5号清境明湖花园小区C6号房屋的业主和使用人。该房屋建筑面积为167.64平方米。北京市朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会（以下称物业管理委员会）与北京港力伟辰物业管理有限公司（以下称港力伟辰公司）于2001年10月8日签订《物业管理委托合同》。双方约定由港力伟辰公司对该小区进行物业管理，委托管理期限为三年。合同约定的物业管理收费标准为每建筑平方米每月12元，双方还约定了其他委托管理事项。因港力伟辰公司在对清境明湖花园小区进行物业管理期间，与该小区业主及物业管理委员会发生矛盾。港力伟辰公司于2004年5月17日撤离了清境明湖花园小区。2004年5月21日，物业管理委员会与原告签订《临时托管协议》。双方约定由物业管理委员会委托原告对该小区进行临时托管。临时托管项目包括：维持小区设备、设施的正常运转；有关物业管理、服务工作的日常管理运营和必要的人员补充；根据保证日常管理的需要设立独立的银行临时账户，按财务有关规定进行管理；以专款专用的形式向小区业主收取有关费用及支付针对清境明湖花园小区所发生的相关费用。同时双方还约定：物业管理委员会将根据国家有关规定，办理物业正式委托管理合同的招标工作，并可根据原告在临时接管期间的管理效果，就下一步的正式托管招标事项，向原告进行邀标；临时托管期限自2004年5月21日起至依据相关规定将正式的《物业管理委托合同》定标为止。同日，物业管理委员会与原告就上述《临时托管协议》进行书面补充说明：原告按照物业管理委员会的临时托管事项开展日常经营管理，并按照物业管理委员会提供的有关财务收费标准进行相关的费用收取；2004年3月1日前物业管理费按每月每平方米12元人民币收取，2004年3月1日后物业管理费按每月每平方米8元人民币收取；其他相关费用按原标准执行等。物业管理委员会于当日向该小区全体业主就上述事宜发布书面通知。原告依据上述协议，亦于当日进驻清境明湖花园小区，并依据托管事项对该小区进行管理。2004年7月26日，被告在《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表》中签字，同意授权业委会正式聘请原告对清境明湖花园小区进行管理。审理中，被告认可原告管理清境明湖花园小区的事实，但对原告的管理资格表示异议。被告未向原告交纳2004年6月至2005年10月期间物业的管理费22774.56元。
审理中，被告表示于2005年1月30日和2005年10月27日向案外人北京朝园物业管理中心交纳物业费共计25000元。对此原告表示被告的交款行为与本案无关。以上事实，有《临时托管协议》、关于《临时托管协议》的补充说明、《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，物业管理委员会是清境明湖花园小区产权人大会的执行机构。物业管理委员会从实际情况出发，为维护广大业主的合法利益，在清境明湖小区处于无物业管理状态下，与原告签订了《临时托管协议》及补充说明。虽然该协议及说明不具备正式选聘物业管理企业的特征、不具有物业管理委托合同的全部内容，但是物业管理委员会履行相应职责、代表小区全体业主做出的委托行为应属合法有效。作为负有临时托管义务的原告，在履行了相应义务后，要求作为小区业主的被告支付物业管理费并无不当，本院予以支持。对原告要求被告支付延期给付的违约金的相关请求，本院酌情判处。被告抗辩所依据的事实及理由与本案无关，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定判决如下：
一、被告朱明瑛于判决生效后十日内给付原告北京建国物业管理有限公司2004年6月至2005年10月期间物业管理费22774.56元。
二、被告朱明瑛于判决生效后十日内赔偿原告北京建国物业管理有限公司延期付款的损失1204.65元。
案件受理费1218元，由原告北京建国物业管理有限公司负担218元（已交纳），由被告朱明瑛负担1000元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1218元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐 悦
二 O O 五 年 十一 月 二 日
书 记 员 梁 雪
