海南省海口市中级人民法院 邢周金诉海口天大实业发展公司物业管理费纠纷案

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海南省海口市中级人民法院 邢周金诉海口天大实业发展公司物业管理费纠纷案     添加时间：[ 2006-10-14 18:02:19 ] 浏览次数：[ 202 ]     海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （２００１）海中法民终字第２０６号 　　上诉人（原审被告） 邢周金，男，１９６５年８月１７日出生，汉族，海口美兰机场有限责任公司职员，住海口市万华路５号大天花园１２号楼三单元３０１房。 　　被上诉人（原审原告） 海口天大实业发展公司。住所地海口市万华路５号大天花园１８号楼。 　　法定代表人 王跃进，总经理。 　　委托代理人 王闽鄂，女，１９６４年８月５日出生，汉族，海口天大实业发展公司职员，住海口市万华路５号大天花园１８号楼二单元２０１房。 　　委托代理人 陈文帜，女，１９７３年１０月２６日出生，汉族，海口天大实业发展公司职员，住海口市万华路５号大天花园１８号楼二单元２０１房。 　　上诉人因物业管理费纠纷一案，不服海口市振东区人民法院（２００１）振民初字第８２号民事判决，向本院提起上诉，本院于２００１年６月４日立案受理后，依法指定审判员蔡红曼担任审判长，与审判员胡曙光、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。 　　原审判决认定，原告是具有物业管理资格的法人，《海南省住宅区物业管理条例》实施后，原告已于２０００年８月９日向海口市房产管理局递交了物业资格审查材料，虽然海口市房产管理局至今未向原告核发新的物业管理资质证书，但这只是一个过渡阶段，并不能证明原告不具备物业管理的资格，况且原告受发展商海口大天房地产发展公司委托管理大天花园以来，实际实施了物业管理的行为，原告在对大天花园进行物业管理期间，根据海南省物价局、海南省建设厅《关于公布我省物业管理等级收费标准的通知》的要求，两次主动下调了物业管理费（含公共设施维修基金），经过下调的物业收费标准已属最低等级（第四级）物业收费标准，因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费（含公共设施维修基金）及电费的诉讼请求，合法合理，本院予以支持，被告的辩称意见与事实不符，本院不予支持。至于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，由于原告延误递交物业资格审查材料，造成其至今未取得新的物业管理资质证书，亦有一定的过错，因此，对原告的该项请求，本院不予支持。据此判决如下：一、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内将物业管理费（含公共设施维修基金，从２０００年１月１日起至２０００年１１月３１日止）人民币１１１５．５元及１１月份的电费人民币１７．６元支付给原告。如逾期给付，则按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。 　　上诉人上诉称，（一）原审判决认定事实有误。被上诉人自２０００年１月１日《海南省住宅区物业管理条例》和《海南省物价局、海南省建设厅关于公布我省物业管理等的收费标准的通知》正式实施后，从未向业主出示能够证明其可以从事物业管理的资质证书，也没有向业主出示按照《通知》要求确定的小区物业管理收费许可证及收费标准；被上诉人与上诉人没有物业管理服务的合同关系，并未按《条例》的规定与小区业主或业主委员会签订任何委托管理合同，也未认真履行通知交费和依法公布有关帐目的义务，被上诉人下调物业管理费的行为完全不符合《条例》的规定和《通知》的要求，大天花园一直存在不按标准收费的问题，也没有什么主动下调物业管理费的事实存在；（二）原审判决适用法律不当，在被上诉人未取得房管局颁发的物业管理资质证书之前，理应认定其没有物业管理资质，根据《条例》和《通知》的规定，法院及物业管理公司均无权单方面确定住宅小区的物业管理标准，现被上诉人收取物业管理费既不符合新的法规规定，其费用标准也不符合《通知》规定的标准。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的不实诉求，判令被上诉人依法履行义务，在小区业主大会召开前，与小区业主委员会协定小区物业管理临时合同及有关收费标准，判令被上诉人赔偿由于其起诉而致精神损害赔偿计人民币５０元并承担本案诉讼费用。 　　上诉人二审未有新的证据提交。 　　被上诉人答辩称，（一）我司是经海口市工商局注册成立的经营房地产开发物业管理的企业，１９９９年６月１８日经与海口大天房地产发展公司签订协议，海口大天房地产发展公司将大天花园的物业委托我司管理。按《海南省住宅区物业管理条例》及海口市物业主管部门的要求，我司在规定的期限内向海口市房产局物业管理科提交了物业资格审查材料，并于２０００年１１月２３日取得物业管理资格等级证书。上诉人称我司违法经营大天花园的物业管理是没有事实依据的；（二）１９９９年７月７日海口市物价局向我司核发了《收费许可证》，有效期至２０００年１２月，我司已按照２００１年１月１０日海南省发展计划厅《关于换发收费许可证的通告》的要求，在规定的时限内，向海口市物价局报送有关换证资料，物价局已明确表示近期将派人亲临大天花园小区复核２００１年度的收费标准。上诉人称我司从未取得合法的收费许可证有违客观事实；（三）我司自管理大天花园小区物业以来，一直严格按照海口市物价局核发的收费标准收取相关费用，在海南省物价局、海南省建设厅《关于公布我省物业管理等级收费标准的通知》颁布后，我司参照《通知》的精神，并征求部分小区老业主意见，两次主动下调了物业管理费，该收费标准获得了绝大多数业主同意，并且９３％的业主都能按时自觉交费；（四）事实是上诉人从其单位房改后，即从２０００年１月起至今以种种借口拒不履行业主义务，一直未交纳物业管理费，公共设施维修基金等相关费用，并鼓动本单位少数业主不履行业主义务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 　　被上诉人二审提交海南省物业管理企业资格等级证书（副本）一份，证实其已于２０００年１１月２３日取得海口市房产管理局认可的物业管理资质。 　　经审理，法庭围绕双方当事人争议的焦点，查明事实如下： 　　上诉人邢周金系海口美兰机场有限责任公司（原系海口美兰国际机场工程建设指挥部，以下简称“指挥部”）的职员，原海口美兰国际机场工程建设指挥部于１９９５年向发展商海口大天房地产发展公司购买了海口市大天花园３９套房屋用于解决本单位职工住房，上诉人居住于海口市大天花园１２号楼３单元３０１房，上述房屋系由发展商海口大天房地产发展公司统一进行物业管理，管理费由指挥部统一缴纳。１９９９年６月１８日，海口大天房地产发展公司与被上诉人海口大天实业发展公司签订《关于海口大天花园物业管理权变更协议》一份，约定，从１９９９年７月１日起，海口大天房地产发展公司将大天花园的物业委托被上诉人管理。２０００年１月２４日，海口美兰机场有限责任公司通知被上诉人，称该公司在大天花园的住户基本进行了房改，从１９９９年１２月起，物业管理费由住户个人负责。由于上诉人从２０００年１月１日起一直未向被上诉人缴纳物业管理费、公共设施维修基金等费用，被上诉人要求上诉人付清拖欠的物业管理费等相关费用，但上诉人则认为被上诉人未按《海南住宅区物业管理条例》的规定取得物业管理资质证书及收费许可证，且未按房产证核准的面积收费，故拒缴物业管理费等费用。由于双方对此协商未果，遂引起讼争。 　　经查，海口市物价局于１９９９年７月７日向被上人核发的《收费许可证（副本）》上注明，纯生活住宅的收费标准为１．２元／平方米／月，公共设施维修基金为０．３元／平方米／月，该收费许可证的有效期至２０００年１２月止。其后，被上诉人于２０００年１月１日起将物业管理费调整为０．７５元／平方米／月公共设施维修基金调整为０．２５元／平方米／月；从２０００年１０月１日起又将物业管理费调整为０．５４元／平方米／月，公共设施维修基金调整为０．１５元／平方米／月。上诉人于１９９９年７月３０日取得了海口市大天花园１２号楼三单元３０１房的房屋所有权证，房产证所核准的建筑面积为１０７．４６平方米。根据上述标准，上诉人从２０００年１月１日至２０００年１１月３１日共拖欠被上诉人物业管理费（含公共设施维修基金）人民币１１１５．５元及１１月份的电费人民币１７．６元。另查，被上诉人于１９９４年５月１７日经海南省海口工商行政管理局同意注册成立，其经营范围包括房地产开发与经营、物业管理等。《海南省住宅区物业管理条例》于２０００年１月１日起施行后，原告已于２０００年８月９日向海口市房产管理局递交了物业资格审查材料，并于同年１１月２３日取得海口市房产管理局颁发的资格等级证书。２００１年１月１０日，海南省发展计划厅发布了《关于换发收费许可证的通告》，要求现持有许可证的单位和个人于２００１年２月５日至４月５日及时到原发证的价格主管部门办理换证手续。被上诉人的换证工作正在进行中。 　　上述事实和相关证据经质证无异议，法庭予以确认。 　　本院认为，根据查明的事实，处理意见如下： 　　（一）关于被上诉人是否具有物业管理资质的问题。 　　被上诉人经海口工商行政管理局登记注册，具有物业管理的经营范围，在《海南省住宅区物业管理条例》公布实施后，其已于２０００年８月９日向海口市房产管理局递交了物业资格审查材料，并于同年１１月２３日取得了海口市房产管理局颁发的资格等级证书，故上诉人上诉称被上诉人无物业管理资质与事实不符，本院不予支持。 　　（二）关于上诉人与被上诉人是否有合同关系。 　　被上诉人受发展商海口大天房地产发展公司委托管理大天花园小区，对小区提供了统一的维修和服务活动，上诉人事实上也接受了被上诉人的服务，双方已形成了事实上的合同关系，上诉人应履行缴纳物业管理费（含公共设施维修基金）的义务。 　　（三）关于被上诉人的收费标准问题。被上诉人于１９９９年７月７日已取得海口市物价局核发的收费许可证，根据该核发的收费许可标准，纯生活住宅的收费标准为１．２元／平方米／月，公共设施维修基金为０．３元／平方米／月，该收费许可证的有效期至２０００年１２月止。而被上诉人在管理大天花园小区期间，根据海南省物价局、海南省建设厅《关于公布我省物业管理等级收费标准的通知》的精神，曾两次主动下调了物业管理费（含公共设施维修基金），而根据上述《通知》的精神，“新的物业收费标准从２０００年１月１日起执行。……未调整备案前，暂按原标准收费。”而海南省发展计划厅的《关于换发收费许可证的通告》的发布时间为２００１年１月１０日。在未换发收费许可证之前被上诉人要求按已下调的标准收取上诉人从２０００年１月１日起至２０００年１１月３１日止的物业管理费（含公共设施维修基金）并未超过物价部门核准的范围，上诉人称收费过高没有依据。 　　（四）上诉人提出请求判令被上诉人依法履行义务，在小区业主大会召开前，与小区业主委员会协定小区物业管理临时合同及有关收费标准，并判令赔偿精神损害赔偿５０元。由于该两项请求上诉人原审并未提出反诉，二审不宜直接受理。况且前一项请求与本案不属同一法律关系，不属于本案的审理范围，后一项请求无法律依据，本院并不予以支持。 　　综上，上诉人上诉无理，本院不予支持，原判认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款第１项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费５０元由上诉人负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长　蔡红曼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　胡曙光 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　李　燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二００一年七月十六日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员　覃　文