物权登记的积极效力
◇《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
◇但是法律对这些例外情形的范围又有所限制，只有在物权的初始变动效力上不需要进行登记，而再次的物权变动也必须以登记作为生效要件。
《物权法》第6条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。这一规定一般被称之为不动产物权的公示公信原则。该原则强调物权及其变动应按照法律规定的方式，即登记，公之于众，借此才能产生为普遍公众信任和尊重的效力。进一步具体的说，登记的这一物权效力，或称之为公示公信效力，又表现为两种不同的效力情形，即登记一般效力与登记救济效力，而前者又包括登记生效和登记对抗两种效力。
登记生效效力
《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这一规定，对第6条中规定的不动产物权公示公信原则的含义和适用范围作出了进一步的具体界定。
首先，第9条对第6条中的“应当依照法律规定登记”作出了进一步的阐释，即指不动产物权只有经过登记才能发生当事人追求设立、变更、转让和消灭等物权效力。其次，这一规定还指出，在法律另有规定的情况下，某些不动产物权不需要登记仍可发生物权效力。
这些例外主要包括以下几种情形：第一，法律直接规定不需要进行登记的，如第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二，考虑到我国目前的一些实际情况，因此也不要求所有的不动产物权全都一律进行登记，一些不动产物权的取得或设立不需要经过登记即可发生效力，如地役权因当事人的约定而产生而非法定强制，因此不需要经过登记就可以设立；如土地承包经营权和宅基地使用权等都不以登记为产生或存在的效力要件。第三，一些非因法律行为而发生的物权的设立、变更、消灭等也通常不会因为未进行登记而影响物权变动的效力，如《物权法》第二章第三节中规定的一些特殊的物权变动情形。第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
但是法律对这些例外情形的范围又有所限制，只有在物权的初始变动效力上不需要进行登记，而再次的物权变动也必须以登记作为生效要件，第31条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
登记对抗效力
登记生效是不动产物权登记的基本效力，但是针对不同的物权类型和物权交易情况，法律对登记的效力辐射范围却又有所不同考虑。前述登记作为不动产物权变动的生效要件，是一种直接效力类型，该登记的效力辐射范围直接发生于交易当事人之间，如房屋所有权并不会直接因为当事人之间的买卖合同而发生转移，只有进行了登记之后才会发生所有权变动的效力，这一登记效力直接约束交易双方。
除此，法律还对不动产物权登记的效力有另一种设计，即登记对抗效力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力发生并不需要进行登记，或者说登记与否对此没有影响，仅仅存在合法有效的法律行为即可。譬如甲、乙约定，甲为乙在自己的土地上设立一项用水地役权，那么根据第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，乙所享有的地役权不需要进行登记即可产生。但是虽然未进行登记并不会影响该地役权在甲、乙之间的效力，但是这一效力并不完全，第158条第2款规定，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，这一未经登记的不动产物权效力对于“善意第三人”来说是没有意义的，或者说对于善意第三人这样的不动产物权仍然是登记生效的，不登记则不生效。因此，这可以看作是对登记之效力范围的区分对待。譬如甲在自己的土地上为乙设立了一项地役权，但未进行登记，后来甲将该土地出卖给丙并且办理了变更登记，那么如果丙在受让该土地时并不知悉或没有理由知悉乙享有地役权，那么乙对丙主张在该土地上继续享有地役权的请求将不获法院支持。也就是说，乙所享有的未经登记的地役权仅仅在甲、乙之间发生效力，而对善意第三人不生效力。
一个策略衡量问题
对不动产物权登记的这一效力规则设计，主要是为了维护交易安全，使善意的交易方能够得到保护。当然这里存在的主要是一个策略衡量问题，对于未经登记的乙和善意不知情的第三人丙，如何进行保护规则设计或者说优先保护哪一方，这就是法律需要作出的选择。基于不动产物权公示公信原则的原理，在不动产物权未进行登记的情形下，善意第三人无法明确获悉不动产物权的真实情形，因此其公信力也就大打折扣，法律选择的是优先保护善意第三人。
上述登记规则设计，是为了积极的确定不动产物权的效力范围，或者说是一种不动产物权的积极确定规则。这一规则设计是对登记的一种积极信赖，其要求对不动产物权按照一定的方式进行公示，然后法律信任这样的一种公示，并以此为基础赋予一定的效力，即确认物权的存在和效力范围。但是登记毕竟仅仅是一种外观行为或表象，从实质上来说，法律无法保证登记这一方式公示的情形与现实生活中的真实情形相一致，因此这就需要法律规则对那些外观与真实不一致的情形作出规定，这就是物权法中规定的不动产物权的预告登记、异议登记制度。
作者系中山大学法学院讲师、法学博士
