八大“霸王条款”藏身房产合同
市工商局调查10家房地产企业格式合同，发现普遍存在不平等条款，工商部门将督促整改
前言
交房60日内开发商应提供办产权证登记资料，开发商却在合同中延长到730日；业主买到商品房后，却不能拥有外墙的所有权或使用权……今天上午，市消保会召开新闻通气会，揭露我市各类房产交易格式合同的八大“霸王条款”。
据发布，厦门市工商局于2006年5月开始，对我市10家房地产企业的购房格式合同条款进行检查，其中4家是国有企业，5家是私营企业，1家是外资地产商。可以说，这些条款很有代表性。检查发现，这些格式合同中普遍存在不平等格式条款。厦门市消费者权益保护委员会还请福建联合信实律师事务所邱兴亮律师对不平等格式条款进行点评。
接下来，工商部门将督促企业对违规条款进行整改；同时，对有些虽然没有违规，但强人所难的条款，也将督促企业进行修改。
一、产权证备案时间过长
霸王条款内容：出卖人应当在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。（商品房买卖合同第十五条）
点评：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，延迟办理或无法办理房屋权属证书，无疑会严重影响商品房买受人的权利。我国《商品房销售管理办法》第34条明确规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（如测绘成果等）报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业却在合同中预定730日、360日或180日期限，显然违反和背离了《办法》的规定，使商品房买受人无法及时办理房屋权属登记手续，极大损害了商品房买受人的合法权益。
二、业主不能享受外墙使用权
霸王条款内容：该商品房所在楼宇屋面使用权归出卖人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人；该商品房户外广告的使用收益权归出卖人享有。（商品房买卖合同第十七条）
点评：根据《物业管理条例》等规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位擅自处分的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。如欲利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。建筑物外墙、屋顶平台等系属共用部分，业主依法享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产开发企业预定的上述条款将本属业主享有的合法权益据为己有，明显损害了业主的共同利益。
三、买卖双方违约金不一样
霸王条款内容一：逾期超过1日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。（商品房买卖合同第七条）
霸王条款内容二：逾期交房不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
霸王条款内容三：逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。
点评：我国《合同法》总则第五条明确规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。即便不考量各方违约造成的实际损失大小，房地产开发企业预定的上述违约条款，明显违反平等互惠原则，使商品房买受人逾期付款须承担的违约责任，与房地产开发企业逾期交房须承担的违约责任显然不相当。换言之，这加重了商品房买受人而减轻了房地产开发企业的违约责任，该等条款显然不利于商品房买受人。
四、买房人不能要求调整合同条款
霸王条款内容：本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任及第十五条产权登记的约定，是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。（补充协议）
点评：我国《合同法》总则第3条明确规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。房地产开发企业预定的上述条款假“平等自愿”之名，行恣意剥夺消费者意愿之实，排除、限制了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利，明显损害了商品房买受人的合法权益。
五、开发商延期交房免责范围过大
霸王条款内容：本合同第八条（指延期交房）所指的特殊原因，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力外，还包括：（l）市政配套而引起的延误（包括但不限于停水、停电等情况）对工程施工产生的影响；（2）因配合政府法规、规章、命令、通知及市政建设（包括但不限于交通管制、高考、9·8等情况）而对工程施工产生的影响。（补充协议）
点评：房地产开发企业因不能预见、不能避免并不能克服等不可抗力因素延期交房，无可厚非，依法也可免除责任。但如果房地产开发企业是因为第三人的原因延期交房造成违约的，仍应向商品房买受人承担违约责任。房地产开发企业和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照他们之间的约定解决，与商品房买受人无关。房地产开发企业预定的上述条款，实际上减轻或免除了房地产开发企业逾期交房的违约责任，排除、限制了商品房买受人所得行使的损害赔偿请求权等权利。此外，还需要指出的是，若房地产开发企业迟延履行后发生不可抗力的，责任也不能免除。
六、认购书只规定认购人责任
霸王条款一：若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签定《合同》，则甲方有权没收乙方定金，并将乙方认购的房产另售予他人，而无需另行通知乙方。乙方保证将来不以《合同》内容无法协商一致等为由拒签《合同》拒购上述房产，否则甲方有权没收其预付的立约定金。
霸王条款二：认购合同签订后，商品房买卖合同签订前，该商品房发生被查封等权利受限制的情形，致使商品房买卖合同不能签订，出卖人应将已收取的定金退还认购人。
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。房地产开发企业预定的“条款一”排除、限制了商品房买受人日后与房地产开发企业订立《商品房买卖合同》时进行平等协商的机会和权利，也加重了商品房买受人的责任；条款二免除了房地产开发企业依法应承担的损害赔偿责任或违约责任。
七、出卖人单方指定物业管理公司
条款一：买受人在前往办理交房手续的同时，必须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议。
条款二：出卖人买受人双方同意该商品房前期物业管理委托厦门某物业管理公司进行管理并按约定收取物业管理费。标准为：前期物业管理费为每月每平方米为1.3元。
点评：根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。据此，房地产开发企业在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标方式选聘物业管理企业，房地产开发企业不得违反前述规定指定物业管理企业。此外，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则合理厘定。���
八、开发商发布的广告“不算数”
霸王条款内容：出卖人之前所发布广告、宣传图册、模型等不构成合同的组成部分，不约束双方。（补充协议）
点评：在商品房预售的情况下，商品房确切的格局、建材、装饰、基础设施、公共配套等与价值或效用有关的事项，商品房买受人在签订合同时，根本无法确实掌握，而仅能依据房地产开发企业提供的销售广告、宣传材料、平面图、样品屋及口头解说，作为是否购房的参考。销售技术上，房地产开发企业先以广告刺激商品房买受人产生购房的动机，再以广告、宣传材料、平面图、样品屋等促成商品房买受人作出购房的决定。自此以言，销售广告、宣传材料、平面图等，无异于预售商品房价值和效用上的“担保证明”。在商品房买受人根据这些资料购房之后，房地产开发企业以“不构成合同的组成部分，不约束双方”条款，对抗商品房买受人，显然严重违反诚实信用原则。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该等说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。房地产开发企业预定的前述条款不分青红皂白，将其提供的所有销售广告和宣传资料一概排除在合同内容之外，从而免除了房地产开发企业对该等销售广告和宣传资料所应承担的义务，明显不利于商品房买受人。
此外，我国《广告法》明确规定“广告应当真实、合法”、“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。
